Le Guide par Type de Bien (Commerce, Maison, Appartement)

Introduction

Investir dans l'immobilier thaïlandais est un projet passionnant, mais les règles changent radicalement selon le type de bien. Pour vous y retrouver, voici un décryptage clair pour les commerces, les maisons individuelles et les appartements.

 

 

1. 🏢 Le Commerce (Restaurant, Boutique, Hôtel...)

C'est le cadre le plus réglementé. La loi thaïlandaise interdit aux étrangers de posséder directement le terrain et les locaux. Heureusement, des solutions existent.

Comment s'y prendre ? Deux options principales :

  • Le Bail à Long Terme (Leasehold) :
    • Principe : Vous louez le terrain et/ou le bâtiment pour une durée initiale de 30 ans, renouvelable (généralement une fois).
    • Obligation : Le bail doit être impérativement enregistré au Land Department pour être sécurisé.
    • Avantage : Plus simple et moins risqué que de créer une société.
  • La Société Thaïlandaise :
    • Principe : Vous créez une Thai Limited Company. La société, et non vous personnellement, devient propriétaire.
    • Contrainte majeure : Un étranger ne peut détenir que 49% maximum des parts. Les 51% restants doivent être détenus par des actionnaires thaïlandais. Ces derniers doivent être de véritables partenaires pour éviter les pratiques illégales.

Les Démarches Clés à Prévoir :

  • Création de l'entreprise avec un capital social minimum (souvent 2 millions THB).
  • Permis de travail obligatoire, qui nécessite généralement d'embaucher 4 Thaïlandais par étranger.
  • Licences commerciales spécifiques (permis d'alcool, licence restaurant, etc.).
  • Obligations fiscales (impôt sur les sociétés, TVA si chiffre d'affaires > 1,8 million THB/an).

 

2. 🏡 La Maison Individuelle

Ici, la difficulté réside dans la possession du terrain. Un étranger ne peut pas en être propriétaire, mais peut posséder la maison elle-même.

Comment concilier les deux ?

  • Pour le Terrain : La Location (Leasehold)
    • Signature d'un bail de 30 ans, renouvelable (la clause de renouvellement doit être bien négociée).
    • Alternatives plus techniques : l'usufruit ou le droit de superficie, qui vous donnent le droit d'utiliser le terrain et d'y construire.
  • Pour la Maison : La Possession Directe
    • Le bâtiment itself peut être enregistré à votre nom au Land Department.
    • Si vous construisez, vous pouvez être le seul propriétaire de la maison sur un terrain que vous louez.

À Retenir :
Une solution via une société est possible mais complexe et plutôt conseillée pour un projet commercial. Pour une résidence privée, le bail est la voie privilégiée.

Avantage : Vous avez une résidence privée sécurisée, et la maison peut être vendue ou léguée indépendamment du terrain.

 

3. 🏙️ L'Appartement (Condominium)

C'est la solution la plus simple et sécurisée pour un étranger souhaitant posséder un bien en Thaïlande.

Possession Directe et Légale :

  • Les étrangers peuvent posséder 100% du titre de propriété de leur appartement.
  • Condition principale : Dans chaque immeuble, seulement 49% de la surface totale peut être détenue par des étrangers. Les 51% restants doivent appartenir à des Thaïlandais.
  • Preuve de transfert de fonds : Le paiement doit provenir de l'étranger et être transféré en Thaïlande en devises (un document bancaire le prouvant est requis).

Procédure Simplifiée :

  1. Vérifier que l'immeuble respecte le quota des 49%.
  2. Transférer les fonds depuis votre compte étranger vers la Thaïlande.
  3. Signer l'acte de vente et enregistrer la propriété (Chanote) à votre nom au Land Department.

Investissement Locatif :
Parfait pour cela ! Vous pouvez louer votre appartement sans restriction majeure. Les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu en Thaïlande.

Tableau Comparatif Rapide

Critère

🏢 Commerce

🏡 Maison

🏙️ Appartement

Possession Légale

Via société ou bail

Bail pour le terrain, maison à votre nom

Oui, directement (sous le quota 49%)

Complexité Juridique

Élevée (société, permis)

Moyenne (gestion séparée terrain/maison)

Faible (procédure standardisée)

Investissement Locatif

Possible (avec société)

Possible (selon contrat)

Idéal et simple

Sécurité Légale

Moyenne (dépend des partenaires)

Moyenne (dépend du contrat de bail)

Élevée (titre de propriété direct)

 

Conclusion : Lequel Choisir ?

  • Pour un projet commercial sérieux : Le commerce est faisable, mais préparez-vous à une structure complexe (société) et à des démarches administratives importantes.
  • Pour une résidence privée avec jardin : La maison est une excellente option si vous acceptez de ne pas être propriétaire du terrain et de gérer un bail long terme.
  • Pour la simplicité et la sécurité : L'appartement (condominium) reste le choix numéro un pour les étrangers. La possession est directe, la procédure est claire et l'investissement locatif est facilité.

Votre projet est unique. Pour des conseils spécifiques et une analyse juridique précise, n'hésitez pas à consulter un expert légal en Thaïlande.

 

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